国家税务总局山西省税务局关于土地增值税若干征管口径的公告 [征求意见稿]

《国家税务总局山西省税务局关于土地增值税若干征管口径的公告 [征求意见稿]》公开征求意见

　　为进一步规范土地增值税征收管理，增强土地增值税政策执行的确定性，国家税务总局山西省税务局起草了《国家税务总局山西省税务局关于土地增值税若干征管口径的公告(征求意见稿)》，现向社会公开征求意见。

　　此次公开征求意见的起止时间为2026年10月13日至2026年11月12日。公众可通过以下途径和方式提出意见：

　　一、登录国家税务总局山西省税务局网站(网址：http：//shanxi.chinatax.gov.cn)，通过首页主菜单“互动交流-意见征集”栏目提出意见。

　　二、通过信函方式将意见邮寄至：山西省太原市迎泽区水西门街31号国家税务总局山西省税务局财产和行为税处(邮政编码：030002)，请在信封上注明“《国家税务总局山西省税务局关于土地增值税若干征管口径的公告(征求意见稿)》征求意见”字样。

　　附件：

　　1.国家税务总局山西省税务局关于土地增值税若干征管口径的公告(征求意见稿).docx

　　2.关于《国家税务总局山西省税务局关于土地增值税若干征管口径的公告》的解读(征求意见稿).docx

　　国家税务总局山西省税务局

　　2026年10月13日

国家税务总局山西省税务局关于土地增值税若干征管口径的公告(征求意见稿)

　　为了进一步规范土地增值税征收管理，增强土地增值税政策执行的确定性，现将我省土地增值税若干征管口径公告如下：

　　一、土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》载明的建设项目为单位清算，载明的建设项目名称为分期项目的，以分期项目为单位清算。

　　对国家有关部门审批、备案的同一项目，存在多个《建设工程规划许可证》的，如在连续12个月内开工建设且以该项目名称销售、统一进行成本核算的，可视为同一开发项目确定单位清算。

　　二、对税务机关已受理的清算申请，纳税人提出撤销，其理由符合下列情形之一的，视为正当理由，经主管税务机关确认后，准予撤销清算申请：

　　(一)清算申报主体不符合税收政策规定;

　　(二)清算项目不属于受理税务机关管辖范围;

　　(三)清算单位认定不符合本公告第一条规定;

　　(四)清算项目不符合我省规定的清算条件;

　　(五)不应办理清算申请的其他情形。

　　三、纳税人办理土地增值税清算时，扣除的各项成本、费用及税金应当取得的合法有效凭证为符合下列情形的原始凭证：

　　(一)支付政府部门地价款、政府性基金、行政事业性收费，取得的省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据或中央非税收入统一票据;

　　(二)支付其他单位或者个人款项，取得的符合国家税务总局有关规定的发票;

　　(三)缴纳税费，取得的各类完税凭证;

　　(四)采取货币安置方式支付其他单位或者个人拆迁补偿费，签订的拆迁补偿协议、拆迁双方支付(取得)拆迁补偿费用凭证、签收花名册或签收凭证，以及付款凭证;采取实物安置方式抵付其他单位或者个人拆迁补偿费，签订的拆迁补偿协议和视同销售收入确认的相关资料;

　　(五)列支不属于其他单位或个人增值税(营业税)应税行为的其他类型成本费用，按照国家统一的会计制度规定自制或核算的成本费用凭证(如工资表、固定资产折旧摊销表、成本费用分摊表或分割单等)。

　　(六)财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　四、纳税人开发建造符合《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》(山西省地方税务局公告2014年第3号， 国家税务总局山西省税务局公告2018年第14号修订,以下简称《清算管理办法》)第十九条第四款规定的公共设施，满足下列情形之一的，可认定建成后产权属于全体业主所有：

　　(一)不动产登记簿、房屋登记簿记载归全体业主共有的;

　　(二)商品房买卖合同或其他合同性质凭证注明归全体业主共有的;

　　(三)人民法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定归全体业主共有的;

　　(四)向全体业主公示并经公证机构公证确认归全体业主共有的。

　　纳税人能够提供与上述公共设施相关的公益性捐赠票据或无偿移交政府、公用事业单位证明资料，且移交的公共设施用于非营利性社会公共事业的，可认定为无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业。

　　五、纳税人按照土地出让合同或其补充协议约定，分期缴纳土地使用权出让金而支付的利息，取得财政票据或中央非税收入统一票据的，作为取得土地使用权所支付的地价款扣除。因未按土地出让合同或其补充协议约定的期限缴纳土地使用权出让金所支付的利息、违约金等，不得在计算缴纳土地增值税时扣除。

　　六、房地产开发企业取得未竣工房地产开发项目后再次转让或开发为商品房进行销售的，在计算增值额时，购买未竣工房地产开发项目所支付的价款准予扣除，但不得作为计算准予扣除开发费用和“财政部规定的其他扣除项目”的基数;新投入的房地产开发成本可以作为计算准予扣除开发费用和“财政部规定的其他扣除项目”的基数。

　　本公告自发布之日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。《清算管理办法》第四条关于“土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位”的规定，自本公告施行之日起同时废止。

　　特此公告。

　　国家税务总局山西省税务局

　　2026年××月××日

关于《国家税务总局山西省税务局关于土地增值税若干征管口径的公告》(征求意见稿)的解读

　　为进一步规范土地增值税征收管理，增强土地增值税政策执行的确定性，国家税务总局山西省税务局制发了《国家税务总局山西省税务局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局山西省税务局公告2026年第××号，以下简称《公告》)。现解读如下：

　　一、制定背景

　　近年来，为做好土地增值税征收管理，各级税务机关不断建立健全工作制度，优化完善征管方式，有效提升了土地增值税管理服务效能。但随着房地产开发形式日趋多样，各地在一些涉税业务事项上还存在不同执行口径，不利于纳税人理解和遵从，也导致了一些管理风险。为进一步规范税收征管，化解税企争议，保护纳税人的合法权益，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、财政部及国家税务总局有关文件授权规定，国家税务总局山西省税务局认真梳理了各地反映较为集中的土地增值税征管执行口径问题，并经多次征求各方面意见，研究起草了《公告》。

　　二、《公告》主要内容

　　(一)明确了土地增值税清算单位

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号,国家税务总局公告2018年第31号、2026年第3号修改)《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。我省原则上以《建设工程规划许可证》载明的建设项目为单位清算，载明的建设项目名称为分期项目的，以分期项目为单位清算。对国家有关部门审批、备案的同一个房地产开发项目，存在多个《建设工程规划许可证》，如在连续 12 个月内开工建设且以同一项目名称销售、统一进行成本核算的，可视为同一开发项目确定单位清算。

　　【例】甲房地产开发企业建设开发项目，项目立项等审批、备案为“某富民小区”，共取得4个《建设工程规划许可证》，《建设工程规划许可证》载明信息分别为“某富民小区1-3号楼”“某富民小区4-6号楼”“某富民小区7-9号楼”“某富民小区商业楼”，纳税人应以《建设工程规划许可证》载明的建设项目名称“某富民小区”为单位清算。

　　【例】甲房地产开发企业建设的开发项目，项目立项等审批、备案为“某富民小区”，共取得2个《建设工程规划许可证》,《建设工程规划许可证》载明的建设项目名称分别为“某富民小区一期”“某富民小区二期”，建设项目名称为分期项目，纳税人应分别以“某富民小区一期”、“某富民小区二期”为清算单位进行清算。

　　【例】甲房地产开发企业建设的开发项目，项目立项等审批、备案为“某富民小区”，共取得3个《建设工程规划许可证》，建设项目名称分别为“某富民小区南区”“某富民小区北区”“某富民小区西区”，开工建设时间分别为2025年3月、2025年11月、2026年2月，且以“某富民小区”项目统一核算成本费用，销售时销售合同注明的项目名称均为“某富民小区”,可视为同一开发项目以“某富民小区”为清算单位。如“某富民小区西区”的开工建设时间为2026年5月或销售合同注明的项目名称为分别“某富民小区南区”“某富民小区北区”“某富民小区西区”，因不符合连续12月内开工建设或同一项目名称销售，就不能视为同一开发项目确定单位清算，应分别以“某富民小区南区”“某富民小区北区”“某富民小区西区”为清算单位进行清算。

　　(二)明确了已受理清算申请准予撤销的正当理由

　　《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)规定，主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。对税务机关已受理的清算申请，纳税人提出撤销，其理由符合下列情形之一的，我省视为正当理由，经主管税务机关确认后，准予撤销清算申请：

　　1.清算申报主体不符合税收政策规定;

　　2.清算项目不属于受理税务机关属地管理范围;

　　3.清算单位认定不符合本公告第一条规定;

　　4.清算项目不符合我省规定的清算条件;

　　5.不应办理清算申请的其他情形。

　　【例】乙房地产开发企业开发的坐落于A区的某房地产开发项目，在达到应清算条件后，本应到房地产坐落地的A区税务局办理清算手续，却向机构所在地B区税务局办理清算手续，在B区税务机关受理后，乙房地产开发企业发现清算项目不属于B区税务局管辖范围，故向B区税务局提出撤销申请，经主管税务机关确认后予以撤销，同时乙公司应按照相关规定向A区税务局重新办理清算手续。

　　(三)明确了合法有效凭证的具体情形

　　《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)规定，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。我省明确前款所称合法有效凭证为符合下列情形的原始凭证：

　　1.支付政府部门地价款、政府性基金、行政事业性收费，取得的省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据或中央非税收入统一票据;

　　2.支付其他单位或者个人款项，取得的符合国家税务总局有关规定的发票;

　　3.缴纳税费，取得的各类完税凭证;

　　4.采取货币安置方式支付其他单位或者个人拆迁补偿费，签订的拆迁补偿协议、拆迁双方支付(取得)拆迁补偿费用凭证、签收花名册或签收凭证，以及付款凭证;采取实物安置方式抵付其他单位或者个人拆迁补偿费，签订的拆迁补偿协议和视同销售收入确认的相关资料;

　　5.列支不属于其他单位或个人增值税(营业税)应税行为的其他类型成本费用，按照国家统一的会计制度规定自制或核算的成本费用凭证(如工资表、固定资产折旧摊销表、成本费用分摊表或分割单等)。

　　6.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　(四)明确了公共配套设施的认定标准

　　将《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》(2014年第3号，2018年第14号修订)第十九条第四款第一项有关公共配套设施的认定情形进行了具体细化。一是将纳税人开发建造符合《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》(山西省地方税务局公告2014年第3号， 国家税务总局山西省税务局公告2018年第14号修订,以下简称《清算管理办法》)第十九条第四款规定的公共设施，建成后产权属于全体业主所有的情形明确为：1.不动产登记簿、房屋登记簿记载归全体业主共有的;2.商品房买卖合同或其他合同性质凭证注明归全体业主共有的;3.人民法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定归全体业主共有的;4.向全体业主公示并经公证机构公证确认归全体业主共有的。二是将无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的情形，认定为纳税人能够提供与上述公共设施相关的公益性捐赠票据或无偿移交政府、公用事业单位证明资料，且移交的公共设施用于非营利性社会公共事业的。

　　(五)明确了土地使用权出让金利息的扣除规则

　　因纳税人按照土地出让合同或其补充协议约定，分期缴纳土地使用权出让金而支付的利息，在性质上属于地价款，故明确为取得财政票据或中央非税收入统一票据的，可作为取得土地使用权所支付的地价款扣除。因未按土地出让合同或其补充协议约定的期限缴纳土地使用权出让金等违约行为而支付的利息、违约金等，在性质上属于违法金，故明确该情形不得在计算缴纳土地增值税时扣除。

　　【例】丙公司通过招标方式取得土地使用权后进行房地产项目开发建设。其中，土地出让合同中约定，丙企业应于一年内分3期按约定付款时间，向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，同时需支付出让金利息500万元。如丙公司按照约定付款、支付出让金利息，并取得财政票据或中央非税收入统一票据的，可作为取得土地使用权所支付的地价款扣除。如丙公司未按合同约定的缴款期限缴纳出让金，土地出让部门按照合同约定要求支付的超期利息及违约金800万元，不得在计算缴纳土地增值税时扣除。

　　(六)明确了取得未竣工房地产开发项目后再转让或开发为商品房进行销售的开发费用计算和加计扣除规则

　　为统一政策执行标准，防范执法风险，本规定明确了取得未竣工房地产再开发的，允许对其再投入部分作为按比例扣除的基础和加计扣除的基数，具体为：房地产开发企业取得未竣工房地产开发项目后再次转让或开发为商品房进行销售的，在计算增值额时，购买未竣工房地产开发项目所支付的价款准予扣除，但不得作为计算准予扣除开发费用和“财政部规定的其他扣除项目”的基数;新投入的房地产开发成本可以作为计算准予扣除开发费用和“财政部规定的其他扣除项目”的基数。

　　【例】A房地产企业将未竣工在建工程项目转让，B房地产企业以8000万元收购该在建项目，收购后继续投入开发成本3000万元完成项目建设并对外销售。B企业在清算时，对收购在建工程支付的8000万元可计入土地增值税扣除项目，但不得作为计算扣除房地产开发费用和“财政部规定的其他扣除项目”的基数;对取得在建工程进行续建，新投入的3000万元开发成本，可按规定作为作为计算允许扣除开发费用和“财政部规定的其他扣除项目”的基数。

　　三、实施时间

　　根据税收工作需要，本《公告》自公告发布之日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。