国家税务总局宁夏回族自治区税务局关于明确土地增值税若干征管口径的公告[征求意见稿]

国家税务总局宁夏回族自治区税务局关于明确土地增值税若干征管口径的公告[征求意见稿]

　　为进一步完善土地增值税相关政策规定，规范我区土地增值税征收管理，提升土地增值税征收管理质效，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、财政部及国家税务总局有关规定，国家税务总局宁夏回族自治区税务局起草了《国家税务总局宁夏回族自治区税务局关于明确土地增值税若干征管口径的公告(征求意见稿)》。按照《税务规范性文件管理办法》规定，现公开征求纳税人和社会公众意见,公示时间为2026年9月3日至2026年10月2日。纳税人通过网站或邮寄、电子邮件等方式向我局反馈相关意见和建议。

　　地址：银川市泰康街1号国家税务总局宁夏回族自治区税务局财产和行为税处 邮编750001；电子邮箱：603966560@qq.com

　　附件：

　　1.国家税务总局宁夏回族自治区税务局关于明确土地增值税若干征管口径的公告(征求意见稿).doc

　　2.《国家税务总局宁夏回族自治区税务局关于明确土地增值税若干征管口径的公告》解读(征求意见稿).doc

　　国家税务总局宁夏回族自治区税务局

　　2026年9月3日

国家税务总局宁夏回族自治区税务局关于明确土地增值税若干征管口径的公告(征求意见稿)

　　为进一步规范土地增值税征收管理，强化土地增值税政策执行的统一性，现将若干事项政策执行口径公告如下：

　　一、关于土地增值税清算单位的确认

　　土地增值税原则上以政府相关部门核发的《建设工程规划许可证》确认的开发项目为清算单位。

　　经政府相关部门审批或备案的同一项目，含多本《建设工程规划许可证》，同时符合下列条件的可合并为一个清算单位：《建设工程规划许可证》发证间隔时间在24个月内；按同一成本对象进行会计核算；相邻连片开发。公共配套设施如单独办理建设工程规划许可证的，不受上述间隔时间限制。

　　纳税人合并清算单位事项需报主管税务机关备案。

　　二、关于房地产转让价格明显偏低的认定

　　房地产转让价格低于同一地区、同一年度、同类房地产平均销售价格30%的，可认定为房地产转让价格明显偏低。

　　符合下列情形之一的，可视为有正当理由：

　　1.转让价格由政府有关部门确定且能提供证明的；

　　2.转让价格通过法院判决或裁定的；

　　3.转让价格通过公开拍卖方式确定的；

　　4.能够提供证明并经主管税务机关认定的其他情形。

　　除上述四种情形之外的，均视为无正当理由。

　　三、关于成本费用的扣除原则

　　(一)成本、费用相关的经济业务必须是真实发生的；

　　(二)成本、费用实际发生并支付且取得合法凭据的；

　　(三)成本、费用相关的经济业务发生时间原则上不应晚于清算项目竣工验收备案时间；

　　(四)国家税务总局明确的其他扣除规定。

　　四、关于成本费用的分摊原则和方法

　　房地产开发项目发生的成本费用，凡能够确定受益对象且直接归集的，不计算分摊。

　　不同清算单位之间的共同成本费用，按照以下方法计算分摊：“取得土地使用权所支付的金额”按照占地面积计算分摊；其他成本费用，按照建筑面积计算分摊。

　　同一清算单位内的共同成本费用，按照以下方法计算分摊：“取得土地使用权所支付的金额”原则上按照可售建筑面积计算分摊，其中，地下空间的土地成本，优先按照土地出让合同或政府相关部门正式文件确定的金额，以受益对象归集分摊；其他成本费用，按照建筑面积计算分摊；再次分摊的公共配套设施成本，按照可售建筑面积计算分摊。

　　五、关于城市基础设施配套配费的扣除

　　房地产开发企业实际发生的城市基础设施配套费，可视同“国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中予以扣除。

　　六、关于房屋装修费用的扣除

　　房地产开发企业销售已装修的房屋，在商品房买卖合同中明确约定房价包含装修费用及交付标准的，实际发生的部分装修费用可计入房地产开发成本。

　　可扣除的装修费用是指以房屋为载体并随房屋一同出售的不可随意移动或移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的附属设备和配套设施的支出(如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等支出)。不包括可移动的家具、电器、装饰用品或与房屋连接但拆除后无实质性损害的物品支出。

　　七、关于超期临时安置费的扣除

　　房地产开发企业按照政府标准支付且提供合法有效凭证的超期安置费，计入“房地产开发成本”中予以扣除。

　　八、关于地下车位(车库)、储藏室收入成本的确认

　　房地产开发企业转让有产权的地下车位车位(车库)、储藏室，在清算时确认收入，相应的成本、费用可以扣除。清算类型按照权属登记簿上列明的房地产类型清算，未列明的按其他类型房地产清算。

　　房地产开发企业转让无产权地下车位(车库)、储藏室使用权或自用的，在清算时不确认收入，相应的成本、费用不得扣除。

　　九、关于人防设施支出的扣除

　　房地产开发企业依法配建并验收合格的人防设施，建成后由行政主管部门接收的，人防设施建造支出允许扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，人防设施建造支出允许扣除；建成后归全体业主(业主委员会)实际占有、使用或收益的，人防设施建造支出允许扣除。

　　房地产开发企业未按规定建造人防设施，但缴纳人防设施易地建设费并取得合法有效凭证的，允许计入“房地产开发成本”中予以扣除。

　　房地产开发企业转让由人防设施改建的车位、车库、储藏室等使用权或自用的，清算时不确认收入，不扣除相应的成本、费用。

　　十、关于配建保障性住房清算问题的处理

　　房地产开发企业按政府规定配建的保障性住房,无偿移交给政府的，应视同销售处理,销售收入参照政府公布的相关标准确认，同时将确认的收入金额并入“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除。

　　房地产开发企业按政府规定用购入的住房抵顶应配建保障性住房的，将实际支付的购房支出金额并入“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除。

　　房地产开发企业按政府规定采取缴纳易地建设资金抵顶应配建保障性住房的，将实际缴纳的易地建设资金金额并入“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除。

　　十一、关于审结后续调整事项的处理

　　因税务日常管理、税务稽查等检查发现纳税人存在少计收入、多计扣除项目金额或其他税收违法行为的，应当按照规定调整清算审核结论，并依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

　　对取得合法凭据但未实际支付的成本费用，清算时不得扣除，未支付的成本费用在清算审核结论下发36个月内支付的，可书面申请调整土地增值税清算审核结论；同一清算项目只允许提出一次调整申请。

　　十二、关于审核调整后滞纳金问题的处理

　　对清算结论调整需补征税款且纳税人在原审核期间已提供全面完整准确清算资料的，按照结论调整后的缴纳期限届满次日起加收滞纳金；对发现纳税人前期存在隐匿收入、虚报资料的，按照原结论的缴纳期限届满次日起加收滞纳金，并依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。

　　十三、关于旧房的界定标准

　　房地产开发企业在清算前将建造的商品房转为固定资产或投资性房地产1年以上，且在土地增值税清算完成后转让的，按旧房转让处理。非房地产开发企业、单位和个人自建房屋投入使用后转让的，或购买房屋再转让的，按旧房转让处理。

　　本《公告》自发布之日起施行。本公告施行前，主管税务机关已受理但未出具清算审核结论的项目，纳税人可以选择按照本公告执行；本公告施行后，主管税务机关受理纳税人清算申报的项目应当按照本公告执行。

　　国家税务总局宁夏回族自治区税务局

　　2026年9月 日

《国家税务总局宁夏回族自治区税务局关于明确土地增值税若干征管口径的公告》解读(征求意见稿)

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、财政部及国家税务总局相关规定，为解决纳税人和基层税务机关反映的土地增值税相关征管口径问题，国家税务总局宁夏回族自治区税务局制定了《国家税务总局宁夏回族自治区税务局关于明确土地增值税若干征管口径的公告》(以下简称《公告》)。为便于理解和执行，现对《公告》解读如下：

　　一、明确了土地增值税清算单位

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号、2026年第3号修改)第一条第一款等规定，以国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位。《公告》第一条明确按照建设工程规划许可证载明的开发项目为清算单位。同时考虑到实际中存在审批或备案的同一项目含多本建设工程规划许可证的情形，《公告》明确，对审批或备案的同一项目下的建设工程规划许可证间隔时间在24个月内、相邻连片开发且按照同一成本对象进行会计核算的开发项目合并为一个清算单位。公共配套设施如单独办理工程规划许可证的，不受上述间隔时间限制。纳税人的清算项目如需合并，应提出申请，在税务机关备案后方可执行合并。

　　举例说明：甲房地产开发公司A项目获立项审批，A项目分东区和西区，两项目中间由市政马路隔开。东、西区在24个月内各自分别取得了5个《建设工程规划许可证》，发生的成本费用能分别按东、西区进行归集核算。在税务机关受理相关项目清算申报前，甲房地产公司提出申请，将东区和西区取得的5个《建设工程规划许可证》确定的开发项目分别合并为一个清算单位。税务机关核实后，甲企业提出的申请符合项目合并条件，允许纳税人按两个清算单位开展清算申报。

　　二、明确了房地产转让价格明显偏度标准

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 》第九条、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 》(国税发〔2009〕91号 )第三十四条第五款规定，《公告》对房地产成交价格明显偏低进行了补充和完善。

　　《公告》第二条明确，房地产转让价格低于同一地区、同一年度、同类房地产平均销售价格30%的，可认定为房地产转让价格明显偏低。同时，符合下列情形之一的，可视为有正当理由：

　　1.转让价格由政府有关部门确定且能提供证明的；

　　2.转让价格通过法院判决或裁定的；

　　3.转让价格通过公开拍卖方式确定的；

　　4.能够提供证明并经主管税务机关认定的其他情形。

　　三、明确了成本费用扣除原则

　　根据《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 》(国税发〔2009〕91号 )第二十一条规定，《公告》对成本费用在土地增值税计算时能否扣除进行明确。

　　《公告》第三条规定，在计算土地增值税时，能扣除的成本、费用需同时满足：一是相关的经济业务必须是实际发生；二是经济业务中实际发生的成本、费用需支付且取得合法凭据；三是经济业务实际发生时间原则上不应晚于清算项目竣工验收备案时间；四是国家税务总局明确的其他扣除规定。

　　四、明确了成本费用分摊原则

　　现行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)虽然明确了成本费用分摊方式的基本原则，但在实务中各地税务机关执行方式不一，容易产生涉税争议。为防范执法风险，《公告》明确：

　　一是根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)第二十一条第五项的文件精神，要求房地产开发项目发生的成本费用，凡能够确定受益对象且直接归集的，不计算分摊。这条是共同成本费用分摊的首要原则。

　　二是不同清算单位之间的共同成本费用：“取得土地使用权所支付的金额”按照占地面积计算分摊；其他成本费用，按照建筑面积计算分摊。

　　三是同一清算单位内的共同成本费用：“取得土地使用权所支付的金额”原则上按照可售建筑面积计算分摊，但考虑到各地政府对地下空间的土地成本确定存在差异，因此，如在土地出让合同或政府相关文件中明确规定地下空间成本金额的，则直接按照收益对象方式分摊；其他成本费用，按照建筑面积计算分摊；再次分摊的公共配套设施成本，按照可售建筑面积计算分摊。

　　五、明确了城市基础设施配套配费的扣除

　　因城市基础设施配套费属于取得土地使用权支付的费用，《公告》明确：城市基础设施配套配费按“国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”并进行扣除。

　　六、明确了房屋装修费用的扣除

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》(国税发〔2006〕187号 ，国家税务总局公告2018年第31号 、2026年第3号 修改)规定，公告对装修支出的计入规则予以明确。

　　《公告》第七条明确：房地产开发企业销售已装修的房屋，在商品房买卖合同中明确约定房价包含装修费用及交付标准的，实际发生的部分装修费用可计入房地产开发成本

　　七、明确了超期临时安置费的扣除

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》(国税发〔2006〕187号 ，国家税务总局公告2018年第31号 、2026年第3号 修改)规定，公告对装修支出的计入规则予以明确。

　　《公告》第八条明确：按照政府标准支付且提供合法有效凭证的超期安置费，计入“房地产开发成本”并按相关规定进行扣除。

　　八、明确地下车位(车库)、储藏室收入成本的确认

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，《公告》明确了地下车位(车库)、储藏室计算土地增值税清算收入、成本的原则。

　　《公告》第九条明确：转让有产权的地下车位车位(车库)、储藏室，在清算时确认收入，相应的成本、费用可以扣除；转让无产权地下车位(车库)、储藏室使用权或自用的，在清算时不确认收入，相应的成本、费用不得扣除。

　　九、明确了人防设施支出的扣除

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号、2026年第3号修改)对公共配套设施成本费用的扣除原则作了相关规定，人防工程的扣除参照公共配套成本费用的扣除原则进行扣除。

　　十、明确了配建保障性住房清算处理

　　配建保障性住房的经济实质是房地产开发企业为了获得土地使用权而付出的成本。在土地增值税处理上，比照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定的回迁房处理。房地产权属发生转移的，按视同销售处理，同时按视同销售收入增加“取得土地使用权所支付的金额”扣除项目金额。通过购入住房或缴纳异地建设资金抵顶应配建障性住房的，将实际发生的成本计入“取得土地使用权所支付的金额”。

　　十一、明确了审结后续调整事项的处理

　　《公告》第十一条明确了清算审核后，因核查稽查、后续事项等导致土地增值税清算审核数据发生变化，如何进行清算审核结论的调整。

　　因税务日常管理、税务稽查等检查发现纳税人存在少计收入、多计扣除项目金额或其他税收违法行为的，应按照规定调整清算审核结论，并依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条规定，清算审核中已取得合法凭据未实际支付而不得扣除的部分；清算审核后在36月内支付的，可书面申请一次性调整土地增值税清算审核申报。

　　十二、明确了审核调整后滞纳金问题的处理

　　根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号 )第三十二条及《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，《公告》明确了审核调整后滞纳金问题的处理。

　　对清算结论调整需补征税款且纳税人在原审核期间已提供全面完整准确清算资料的，按照结论调整后的缴纳期限届满次日起加收滞纳金；对发现纳税人前期存在隐匿收入、虚报资料的，按照原结论的缴纳期限届满次日起加收滞纳金。

　　十三、明确了旧房的界定标准

　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 》(财税字〔1995〕48号，财税〔2015〕5号 修改)第七条规定，《公告》明确了旧房转让的范围。其中“转为固定资产或投资性房地产1年以上”的起算时间，以会计核算中的时间确定。

　　如2025年4月1日会计核算将A房产转为固定资产，2026年3月31日税务机关出具A房产所在项目的土地增值税清算审核结论，则A房产在2026年5月1日后转让应认定为旧房。

　　国家税务总局宁夏回族自治区税务局

　　2026年9月 日