《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税清算若干政策问题的公告[征求意见稿]》公开征求意见

《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税清算若干政策问题的公告[征求意见稿]》公开征求意见

　　为进一步规范我省土地增值税征收管理，促进房地产市场平稳健康发展，我局起草了《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税清算若干政策问题的公告(征求意见稿)》。根据《税收规范性文件制定管理办法》和浙江省政府相关要求，现于2026年10月16日至2026年11月14日在国家税务总局浙江省税务局网站对社会公众进行公示，征求社会公众意见。纳税人可登录国家税务总局浙江省税务局网站阅读上述文件，并可通过邮寄、电子邮件的方式向省税务局反映意见和建议。(地址：杭州市西湖区体环二路1号国家税务总局浙江省税务局财产和行为税处，邮编：310007。电子邮箱：sswjcxc@163.com)

　　附件：

　　1.国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税清算若干政策问题的公告(征求意见稿).doc

　　2.关于《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税清算若干政策问题的公告(征求意见稿)》的政策解读.doc

　　国家税务总局浙江省税务局

　　2026年10月16日

国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税清算若干政策问题的公告(征求意见稿)

　　为统一规范我省(不含宁波，下同)土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，现就土地增值税清算有关政策问题公告如下：

　　一、关于清算对象

　　(一)土地增值税清算适用于按照《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律规定，取得国家有关部门批准从事房地产开发经营的房地产开发项目(以下简称房开项目)。未取得预(销)售许可的保障性住房项目，由县级以上人民政府有关部门出具保障性住房证明的，参照房开项目征管。

　　(二)土地增值税清算对象为房开项目可用于销售的新建商品房(以下简称可售房产)。开发主体自持的房产(包含转为自持后不再按新建商品房销售的，以下简称自持房产)，作为企业自有资产，在发生转让时按自建新房或旧房征管。

　　(三)除新建商品房以外的房产，新建竣工未满一年的为自建新房，其他为旧房。

　　二、关于清算收入

　　(一)纳税人转让房地产价格未达到同期同类房地产平均销售价格70%，又无正当理由的，视作转让价格明显偏低，参照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第一款规定的方法和顺序确定收入。前述正当理由指：

　　1.经人民法院裁定或判决确定价格的;

　　2.采取政府指导价、限价等非市场定价方式定向销售的;

　　3.经具有合法资质的拍卖机构依法公开拍卖(含司法拍卖)的;

　　4.具有合理商业目的的公开折扣、折让行为。

　　(二)纳税人销售已装修的房产，在同一商品房买卖合同或其附件中明确约定装修交付的，收取的装修价款计入清算收入。

　　三、关于分摊方法

　　(一)多个分期项目中，有分期为自持房产的，其共同发生的土地成本按照占地面积法分摊{即可转让土地面积÷(开发土地总面积-不能单独转让的公共设施用地面积)，下同};其他共同发生的扣除项目按照建筑面积法分摊{即自持或可售房产合计建筑面积÷(自持合计建筑面积+可售合计建筑面积)，下同}。

　　(二)同一清算单位内有自持房产和可售房产的，其共同发生的扣除项目按照建筑面积法分摊。同一清算单位内有不同类型的可售房产，其共同发生的扣除项目按照可售建筑面积法分摊(即某类型房产可售建筑面积÷同一清算单位内可售合计建筑面积，下同);如不同类型房产中有排屋、别墅类型的，土地成本可按照占地面积法分摊，需在项目开工后15个工作日内向主管税务机关报告确认分摊方法。

　　(三)对超标准层高房产的建筑安装工程费，在计算分摊时按以下层高系数法予以调整：在建筑安装工程费总额不变的前提下，对层高高于4.5米(含4.5米)低于6米的，其建筑面积或可售建筑面积按1.5倍计算;对层高高于6米(含6米)的，其建筑面积或可售建筑面积按2倍计算。

　　(四)分期项目之间、同一清算单位不同类型房地产之间的分摊方法要保持一致。

　　四、关于土地成本

　　(一)在土地出让合同或其附件中约定，纳税人分期缴纳土地出让金产生的利息，取得合法凭证的，计入土地成本扣除。因纳税人违约违规行为产生的土地闲置费、违约金等处罚性费用，取得土地使用权支付的拍卖佣金、公证费等，不得计入土地成本扣除。

　　(二)在土地出让合同或其附件中约定，纳税人在项目规划范围内为政府无偿建设的实物配建房，其建造支出(指前期工程费、建筑安装工程费和基础设施费)计入土地成本扣除。

　　(三)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发的，同时符合下列条件，可凭土地受让方取得的土地出让金票据作为项目公司取得土地使用权所支付金额的扣除凭证，按规定计算扣除：

　　1.土地受让方、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

　　2.政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。

　　(四)有产权但不计容的房地产不分摊土地成本。清算前对该部分单独补交土地出让金的，补交的土地出让金在该部分之间分摊。

　　五、关于开发成本

　　(一)纳税人销售已装修房产，在同一商品房买卖合同或其附件中明确约定装修交付的，装修成本(不含可移动软装，下同)计入开发成本扣除。可移动软装是指可以直接移除或拆除，不影响其功能使用且对房屋不造成实质性损坏的物品。不符合上述规定情形的，在清算时不扣除装修成本，并在销售收入中剔除装修成本金额。

　　(二)纳税人建造的售楼部、样板房等营销设施，如建造使用后拆除，或在项目规划范围外建造的，其发生的成本费用不得计入开发成本;在项目规划建筑面积内的，成本费用按规定扣除。

　　(三)与项目可行性研究无关的咨询费，未形成最终成果的设计费，修缮支出和竣工后新发生的非必要建造支出不得计入开发成本扣除。

　　(四)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共配套设施，清算时按以下规定处理：

　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。“建成后产权属于全体业主所有”，指符合以下情形之一：

　　①在房屋登记簿中予以记载有关公共设施属于全体业主所有;

　　②法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定有关公共设施属于全体业主所有;

　　③在商品房买卖合同或其附件中注明有关公共设施属于全体业主所有;

　　④不动产登记机构出具证明，明确有关公共设施属于全体业主所有;

　　⑤国家税务总局规定的其他情形。

　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。需提供接收单位书面证明，如因客观原因暂时无法移交，纳税人通过公证等具有法律效力的方式永久放弃相关收益权利的，视作无偿移交。

　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　(五)纳税人通过集团公司采取统借统还方式取得贷款所发生的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　(六)纳税人据实扣除的利息支出，需直接用于本项目开发建设,“商业银行同类同期贷款利率”是指贷款用途、贷款期限、贷款金额、企业信誉等级等条件基本相同，需提供同类同期具体贷款合同及利息结算单或发票等证明资料。

　　(七)非金融机构委托的贷款利息不予扣除。

　　(八)采取代建模式进行开发建设的项目，实际发生的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和公共配套设施，代纳税人直接组织、管理开发项目发生的开发间接费用按规定扣除;其他费用不得计入开发成本。

　　六、关于扣除项目的其他规定

　　(一)从事房地产开发的纳税人，指具有房地产开发资质的房地产开发企业。

　　(二)除国家税务总局有特殊规定情形外，房地产开发项目实际发生的成本费用支出，应当实际支付并取得合法凭证;如取得合法凭证但未实际支付的，按照国家税务总局浙江省税务局公告2024年2号第二条第三项规定执行。

　　(三)扣除项目的合法凭证是指：

　　1.支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的，以开具的发票或视同发票管理的凭证为合法有效凭证;

　　2.支付给政府有关部门的款项，以财政票据为合法有效凭证;

　　3.支付给境外单位或者个人的款项，以对方开具的发票或者具有发票性质的收款凭证、相关税费缴纳凭证作为税前扣除凭证。属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。

　　4.支付的拆迁补偿费，以拆迁(回迁)合同、签收花名册和收款凭证一并作为合法有效凭证;

　　5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　(四)纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关在清算审核过程中，可依次按以下方法，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除：

　　1.参照当地建设工程造价管理部门定期公布的建安造价定额资料;

　　2.参照当地同期同类已清算项目的平均单方四项成本;

　　3.参照四项开发成本评估价格。

　　七、关于清算申报

　　纳税人所开发的项目达到应清算条件或收到主管税务机关清算通知之日起90日内，应向主管税务机关办理清算手续，包含报送清算资料、办理清算申报，并按期缴纳税款。未按照上述规定办理清算手续的，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。

　　本公告自2026年X月X日起施行，施行前未受理清算的项目按照本公告规定执行;施行前已受理清算，但未出具清算审核结论的项目，可按本公告规定执行。《浙江省国家税务局 浙江省地方税务局关于土地增值税若干问题的补充通知》([95]浙国税外127号 [95]浙地税三38号)第五条、《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局2014年第16号)第三条、《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办法的公告》(浙江省地方税务局2016年第20号)第二条同时停止执行。

　　关于《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税清算若干政策问题的公告(征求意见稿)》的政策解读

　　为统一规范我省(不含宁波，下同)土地增值税清算管理，国家税务总局浙江省税务局制定了《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税清算若干政策问题的公告(征求意见稿)》(以下简称《公告》)。现解读如下：

　　一、《公告》的出台背景

　　《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)自2014年10月12日施行以来，对统一规范我省土地增值税清算管理发挥了重要作用。但同时，随着房地产市场的发展变化，出现不少新情况、新问题，各地在土地增值税清算处理上存在不同理解，导致一些税企争议和管理风险。为进一步规范统一土地增值税征管，优化营商环境，并从制度上防范税收风险、执法风险和廉政风险，国家税务总局浙江省税务局系统梳理了近年来反映较为集中的土地增值税征管口径问题，研究起草本《公告》。

　　二、《公告》的主要内容

　　(一)关于清算对象

　　1.明确清算适用范围。土地增值税清算适用于按照《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律规定，取得国家有关部门批准从事房地产开发经营的房地产开发项目，具体指需取得相关主管部门批准的立项批复/备案文件、《用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或现房销售备案(具体名称以主管部门为准)。针对可取得前四项，未取得预(销)售许可的保障性住房项目，由县级以上人民政府有关部门出具保障性住房证明的，参照房开项目征管。

　　2.明确清算对象范围。土地增值税清算对象为房开项目可用于销售的新建商品房，新建商品房指根据《商品房销售管理办法》准予销售的房产。开发主体自持的房产，包含转为自持后不再按新建商品房销售的房产，作为企业自有资产，在发生转让时按自建新房或者旧房征管。自持和转为自持后不再按新建商品房销售的房产，指符合下列情形之一：不在预(销)售许可面积内的;按照会计处理规定应按“固定资产”核算的;产权正式登记在开发企业名下的(指需缴纳契税的产权登记，非小证分割登记，下同);住房和城乡建设部门明确转为存量房管理的。

　　【例】甲公司开发的房地产开发项目A，在土地出让合同中约定需建造一个酒店，要求整体持有经营，则该酒店为自持房产。项目A中3套已领取预售许可证的商铺，先转为出租或自用，后续再销售时如已从预(销)售许可面积中剔除的，视作自持房产;如未从预(销)售许可面积中剔除，但已在会计核算上作为固定资产的，则视作自持房产;如未从预(销)售许可面积中剔除，会计核算上未作为固定资产，但产权已正式登记在开发企业名下的，或住建部门已明确转为存量房管理的，则视作自持房产;如未从预(销)售许可面积中剔除，会计核算上未作为固定资产，产权未正式登记至开发企业名下，住建部门仍将其作为新建商品房管理的，则视作新建商品房。

　　3.明确新旧房界定标准。首先明确“新建商品房”在销售时一直作为新房处理;其次对除新建商品房外的房产，明确新建竣工未满一年的为自建新房，按自建新房征管，其他的则为旧房，按旧房征管。其中，竣工以最后一个完成竣工验收的部门盖章时间为准。

　　【例】甲公司开发的房地产开发项目A，其中有一幢自持酒店，如竣工未满一年即转让的，按自建新房处理;如竣工满一年转让的，按旧房转让处理。

　　【例】纳税人甲购入1套新建商品房，竣工交付后未满一年再转让给纳税人乙，属于旧房转让，按旧房转让处理。

　　(二)关于清算收入

　　1.明确转让价格明显偏低的判定和收入确定方法。明确纳税人转让房地产价格未达到同期同类房地产平均销售价格70%，又无正当理由的，视作转让价格明显偏低，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第一项规定的方法和顺序确定收入，即：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时列举了四类正当理由：一是经人民法院裁定或者判决确定价格的;二是采取政府指导价、限价等非市场定价方式定向销售的;三是经具有合法资质的拍卖机构依法公开拍卖(含司法拍卖)的;四是具有合理商业目的的公开折扣、折让行为。上述正当理由需经主管税务机关审核确认。

　　2.明确装修价款计入清算收入口径。纳税人销售已装修的房产，在同一个商品房买卖合同或其附件中明确约定装修交付的，其收取的装修价款计入销售收入。

　　(三)关于分摊方法

　　1.补充完善分摊方法。《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)对“多个清算单位共同发生的扣除项目”和“一个清算单位中的不同类型房地产开发产品共同发生的扣除项目”如何分摊进行了明确，在此基础上，本《公告》第三条对清算单位和非清算单位，自持房产和可售房产之间的分摊方法进行了补充完善。即多个分期项目中，有分期为全部自持房产，不作为清算单位的，其与清算单位共同发生的土地成本按照占地面积法分摊{即可转让土地面积÷(开发土地总面积-不能单独转让的公共设施用地面积)}，“不能单独转让的公共设施用地”指全体业主共有、共享的绿化、道路等公共设施用地;其他共同发生的扣除项目按照建筑面积法分摊{即自持或可售房产合计建筑面积÷(自持合计建筑面积+可售合计建筑面积)}。对同一清算单位内有自持房产和可售房产的，其共同发生的扣除项目按照建筑面积法分摊{即自持或可售房产合计建筑面积÷(自持合计建筑面积+可售合计建筑面积)}。同一清算单位内不同类型可售房产的共同成本，则延续《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)的分摊方法，表述上修改为可售建筑面积法。排屋、别墅指上下都有独立空间、“有天有地”的住宅;开工后15个工作日内，指项目取得第一本《建筑工程施工许可证》的15个工作日内，纳税人需向主管税务机关报告确认土地成本分摊方法。另，参与分摊的扣除项目不含与房地产转让有关的税金，与房地产转让有关的税金分摊方法按《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》(国家税务总局浙江省税务局公告2024年第2号)第二条第二项执行。

　　2.补充完善层高系数法。《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第三条规定“超标准层高的可售房产”应适用层高系数法，实际征管中出现超标准层高的自持房产是否适用层高系数法的争议，考虑层高系数法的中性原则，本《公告》将其适用范围扩展至所有超标准层高的房产，在计算分摊建筑安装工程费时，将其建筑面积乘以一定倍数参与分摊，即：在建筑安装工程费总额不变的前提下，对层高高于4.5米(含4.5米)低于6米的，其建筑面积或可售建筑面积按1.5倍计算;对层高高于6米(含6米)的，其建筑面积或可售建筑面积按2倍计算。如有个别地区，当地住建部门在房产确权时，已考虑到层高因素，产权证上的建筑面积已按投影建筑面积乘以倍数后确权，在此情况下可直接按产权证上的建筑面积分摊。

　　【例】某清算单位内某自持商业房产的实测建筑面积为1000平方米，层高为5.2米，其建筑安装工程费在按建筑面积法计算分摊时，该房产的建筑面积按1500平方米(1000平方米×1.5)计算。

　　3.明确分摊方法一致性原则。分期项目之间、同一清算单位不同类型房地产之间的分摊方法要保持一致，指的是分期项目之间保持一致，同一清算单位内不同类型房地产之间保持一致。

　　(四)关于土地成本

　　1.明确土地成本可扣除和不得扣除口径。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第一项规定，“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”，明确在土地出让合同或其附件中约定分期缴纳土地出让金产生的利息，取得合法有效凭证的，属于取得土地使用权所支付的金额;因纳税人违约违规行为产生的土地闲置费、违约金等处罚性费用，以及取得土地使用权支付的拍卖佣金、公证费等，不属于取得土地使用权所支付的金额。

　　2.明确红线内实物配建房处理口径。在土地出让合同或其附件中约定，纳税人在项目规划范围内为政府无偿建设的实物配建房，将其视作为取得土地支付的实物对价，而非用于销售的商品，因此将其建造支出(指前期工程费、建筑安装工程费和基础设施费)计入土地成本扣除，同时不再计入开发成本扣除。其中“实物配建房”指除项目配套公共设施以外的房产，如为项目配套公共设施的，清算处理口径按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三项规定执行;“为政府无偿建设”，指建成后无偿移交给政府部门或其指定机构。如约定为低价回购等销售性质行为的，则视作定向销售房产，另行按相关规定处理。

　　3.明确项目公司土地成本扣除口径。土地受让方向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发的，明确同时符合两个条件的，可凭土地受让方取得的土地出让金票据作为项目公司取得土地使用权所支付金额的扣除凭证：一是土地受让方、项目公司、政府部门三方签订变更协议或者补充合同，将土地受让人变更为项目公司;二是政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或者补充合同时土地价款总额不变。需要说明的是，该项规定是对扣除凭证形式的明确，不改变土地成本的金额和分摊方法。

　　4.明确有产权不计容房地产的土地成本处理口径。对于房地产开发项目中取得产权证但不计容的车位、车库、储藏室等房地产，明确不计容的则不分摊土地成本;如果在清算结论下达前，纳税人对该部分房地产又单独补交土地出让金的，则补交的土地出让金在该部分房地产中分摊。

　　(五)关于开发成本

　　1.明确装修成本扣除口径。纳税人销售已装修房产，在同一商品房买卖合同或其附件中明确约定装修交付的，装修成本(不含可移动软装)计入开发成本扣除。可移动软装指可以直接移除或拆除，不影响其功能使用且对房屋不造成实质性损坏的物品。不符合上述规定情形的，在清算时不扣除装修成本费用，并在销售收入中同步剔除装修成本金额。

　　2.明确营销设施扣除口径。纳税人建造的售楼部、样板房等营销设施，如为建造使用后拆除的临时建筑，或者在项目规划范围外建造的，其发生的成本费用视作销售费用按比例扣除，不得计入开发成本扣除;在项目规划建筑面积内的，如属于可售房产的按可售房产相关扣除规定处理，其中装修部分按本《公告》第五条第一项规定处理;如属于项目配套公共设施的，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三项规定和本《公告》第五条第四项规定处理。

　　3.明确不得计入开发成本口径。与项目可行性研究无关的咨询费，未形成最终成果的设计费，修缮支出和竣工后新发生的非必要建造支出，不得计入开发成本扣除。如规划设计时为必要的建造支出，因施工流程等客观原因实际发生在竣工后的，可计入开发成本扣除。竣工以最后一个完成竣工验收的部门盖章时间为准;如有多次竣工验收的，以最后一次时间为准。

　　4.细化项目公共配套设施处理口径。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三项规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。在此基础上，本《公告》进一步细化：一是列举产权属于全体业主所有的具体情形，包括在房屋登记簿中予以记载、法院判决书(裁定书、调解书)或者仲裁裁决书确定、在商品房买卖合同或其附件中注明、不动产登记机构出具证明属于全体业主所有的，以及国家税务总局规定的其他情形;二是明确因客观原因暂时无法移交的，纳税人通过公证等具有法律效力的方式永久放弃相关收益权利的，可以视作无偿移交。

　　5.细化明确利息支出扣除口径。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)等规定，《公告》第五条第五项至第七项明确：纳税人通过集团公司采取统借统还方式取得贷款所发生的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。纳税人据实扣除的利息支出，需直接用于本项目开发建设，“商业银行同类同期贷款利率”是指贷款用途、贷款期限、贷款金额、企业信誉等级等条件基本相同情况下的商业银行贷款利率，纳税人需提供同类同期具体贷款合同以及利息结算单或者发票等证明资料。非金融机构委托的贷款利息不予扣除。

　　6.明确代建模式的成本扣除口径。对采取代建模式进行开发建设的项目，明确实际发生的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和公共配套设施费，代纳税人直接组织、管理开发项目发生的开发间接费用按规定扣除;其他费用不得计入开发成本。

　　(六)关于扣除项目的其他规定

　　1.细化加计20%扣除适用口径。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第六项规定，“对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”对于“从事房地产开发的纳税人”，根据《城市房地产开发经营管理条例》《房地产开发企业资质管理办法》等规定，明确指具有房地产开发资质的房地产开发企业。

　　2.明确实际发生判断口径。根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》(国家税务总局浙江省税务局公告2024年第2号)等规定，明确除国家税务总局有特殊规定情形外，房地产开发项目实际发生的成本费用支出，应当实际支付并取得合法有效凭证。清算时已取得合法有效凭证但未实际支付的，按照《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》(国家税务总局浙江省税务局公告2024年第2号)第二条第三项规定办理，即：属于“清算时未支付可扣除款项，在清算后支付，并已取得合法有效凭证”情形的，纳税人自《土地增值税清算审核结论通知书》送达之日起36个月内可以书面申请调整重新计算土地增值税清算税额。

　　3.明确合法有效凭证的范围。明确扣除项目的合法有效凭证是指：支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的，以开具的发票或者视同发票管理的凭证为合法有效凭证;支付给政府有关部门的款项，以财政票据为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项，以对方开具的发票或者具有发票性质的收款凭证、相关税费缴纳凭证作为合法有效凭证，属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行;支付的拆迁补偿费，以拆迁(回迁)合同、签收花名册和收款凭证一并作为合法有效凭证;以及财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　4.完善四项成本核定方法。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)有关规定和授权，明确对纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，依次按照以下方法，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除：一是参照当地建设工程造价管理部门定期公布的建安造价定额资料;二是参照当地同期同类已清算项目的平均单方四项成本;三是参照四项开发成本的评估价格。

　　(七)关于清算申报

　　明确清算申报责任。纳税人开发的项目达到应清算条件或者收到主管税务机关的清算通知之日起90日内，应当向主管税务机关办理清算手续，包括报送清算资料、办理清算申报，并按期缴纳税款。未按照上述规定办理清算手续的，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。

　　三、《公告》的施行日期

　　本《公告》自2026年X月X日起施行，施行前未受理清算的项目按照本公告相关规定执行;施行前已受理清算，但未出具清算审核结论的项目，纳税人可以选择按本公告规定执行，也可以按原规定执行。《浙江省国家税务局 浙江省地方税务局关于土地增值税若干问题的补充通知》([95]浙国税外127号 [95]浙地税三38号)第五条、《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第三条、《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办法的公告》(2016年第20号)第二条同时停止执行。