市建发[2026]166号 西安市住房和城乡建设局 西安市自然资源和规划局 西安市地方金融管理局关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见

西安市住房和城乡建设局 西安市自然资源和规划局 西安市地方金融管理局关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见

市建发[2026]166号         2026-10-30

各有关单位：

　　为精准贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》(建房规〔2026〕3号)有关要求，加快构建房地产发展新模式，结合我市实际，提出以下实施意见。

　　一、完善商品住房预售管理

　　(一)新取得土地项目。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应当完成主体结构封顶，经项目属地住建部门核查通过后，方可办理预售许可。项目预售资金实行封闭管理，项目竣工验收合格、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除预售资金监管。具体预售资金监管办法另行印发。

　　(二)在途项目。2026年8月28日(含)前，已取得(含部分取得)建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目，申请预售许可的，预售条件按原有政策规定执行;已取得国有建设用地使用权(或正在土地出让)但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售政策，经项目所在区县政府、开发区管委会研判能确保项目按期建成交付的，在加强预售资金监管的条件下，报市住建部门备案后，在2027年底前可按原预售条件申请预售。

　　(三)2026年8月28日(含)前，已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，各区县政府、开发区管委会建立清单台账，经评估风险，在加强资金监管，确保房屋按期交付的条件下，可按在途项目有关规定执行。

　　(四)2026年8月28日后按照原预售条件申请预售许可的商品住房项目，监管资金额度覆盖项目剩余工程建设所需费用后，可按建设进度申请支取相应建设资金;监管资金额度超出项目剩余工程建设所需费用的部分，可申请支取，但必须优先支付项目所需费用。资金支取由项目属地住建部门审核。

　　二、有序推进现房销售

　　(五)2026年8月28日后新出让土地的商品住房项目和已出让土地尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先采用现房销售方式。

　　(六)房地产开发企业应按照有关要求，完成房屋竣工验收等事项，将现房销售方案和具备交付条件的证明文件报项目属地住建部门备案后，按现房销售方案组织销售。所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等权利限制情形。销售已设立抵押的房屋，经抵押权人书面同意的，办理现房销售备案时应提交抵押权人同意销售的证明。企业与购房人签订合同，应在抵押注销后即时完成合同网签备案。

　　(七)实行现房销售的，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金收取一般不超过总房价款的5%，定金全部存入西安市房产交易管理中心在项目主办银行开立的监管账户，监管期间不得支取使用。项目达到交付条件后，企业可申请解除定金监管。因房地产开发企业原因未能在约定期限内达到交付条件的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同并办理定金退还。

　　三、优化土地供应管理

　　(八)统筹规划、合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，支持带规划方案出让。完善“一地一策”会商机制，做实勘测定界、权籍调查、地形测绘等“多测合一”，以及文物勘探、土壤污染调查和“七通一平”等前期工作，夯实土地出让基础条件，加大用地周边市政配套建设力度，实现“拿地即开工”。

　　(九)2026年8月28日后新出让的商品住宅用地，自出让合同签订之日起，6个月内累计缴纳土地出让价款不得低于总价款的50%，余款在一年内缴清。企业申请延期的，经批准最长不超过两年。企业按期缴纳的，不计利息。

　　(十)房地产开发企业签订土地出让合同，缴纳不少于50%出让金的，可以办理土地预登记证明，先行办理宗地的建设工程规划许可、建筑工程施工许可、不动产测绘等手续，销售已缴清土地出让价款对应部分房屋。

　　四、优化项目竣工验收备案和交付

　　(十一)房地产开发企业在申报规划方案时，可结合建设规模、交付安排拟定分批分期开发计划，在资源规划部门、住建部门的指导下合理划定最小单元，项目可按划定的最小单元依次组织竣工验收备案。

　　(十二)支持具备条件的项目以楼栋正负零为界，划分地下、地上两个阶段实施竣工验收备案。全装修商品住房项目可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工验收备案手续。

　　(十三)分期开发应当满足水、电、气、热、通讯、道路等市政公用服务设施接入条件，具备居住条件后方可交付。

　　五、推行主办银行制度

　　(十四)2026年8月28日后签订开发贷款合同的商品住房项目，实行主办银行制，一个房地产项目确定一家主办银行，由房地产项目开发公司和主办银行双向选择。该主办银行可单独向项目发放开发贷款，也可牵头组建银团，为项目提供开发贷款及配套融资服务。

　　(十五)房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金外，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的项目资金账户管理。

　　(十六)房地产开发企业确定主办银行后，应及时向市、区县、开发区住建部门备案。西安市房产交易管理中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管项目预售资金和现房定金。主办银行一经确定，在房地产开发贷款结清前原则上不得变更，相应监管账户不得擅自撤销或变更。

　　六、加大融资支持力度

　　(十七)2026年8月28日后取得预售许可证的项目，在竣工验收备案后，金融机构发放个人住房按揭贷款。2026年8月28日(含)前已取得建设工程规划许可证且部分办理预售许可的项目，支持金融机构按原政策发放个人住房按揭贷款。

　　(十八)主办银行应按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配，根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款。贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。同时，支持房地产开发企业通过股权、债券等多种方式开展融资。

　　(十九)2026年8月28日后实施土地分期缴纳的房地产项目，在办理建设工程规划许可时，按套设定不动产单元代码，探索办理土地权益相应不动产开发贷款的抵押登记。房地产项目开发公司以土地使用权抵押申请开发贷款的，应以分户土地使用权集合设定抵押，相关办法另行制定。

　　(二十)鼓励商业银行、房地产开发企业在严格落实资金封闭管理、保障项目按期交付的前提下，结合项目实际开展预售监管资金保函置换，保函置换资金须用于工程建设。

　　七、完善开发建设管理

　　(二十一)商品住房开发建设实行项目开发公司制，项目开发公司依法独立行使法人权利，建立健全商品住房项目工程质量保证体系，落实项目开发公司工程质量首要责任和勘察、设计、施工、监理单位主体责任。

　　(二十二)持续优化工程建设审批流程，推进住建、资源规划、城管、水务、发改等部门提前介入、并联办理，精简审批事项、整合审批环节、压缩审批时限，优化商品住房销售中涉及的买卖合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节，推动“交房即交证”。

　　(二十三)落实“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”要求，推广应用绿色低碳、智能建造技术，全面提升住宅设计建造品质，深入推行透明工地、分户验收、先验房后收房制度，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

　　(二十四)持续加大对房地产市场的监管力度，健全常态化监管机制，聚焦商品住房销售、资金监管、合同履约、交付保障等重点领域，严厉打击虚假宣传、违规销售、挪用资金等各类违法违规行为，切实维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

　　本实施意见自印发之日起执行。此前所发文件相关内容与本实施意见不一致的，按本实施意见规定执行。

　　西安市住房和城乡建设局

　　西安市自然资源和规划局

　　西安市地方金融管理局

　　2026年10月30日